2025年的房地产市场，已经彻底告别了“普涨时代”。因为在全国70个重点城市中，超过八成房价下跌了专业个人配资门户，二手房平均成交周期延长至97天。
但与此形成鲜明对比的是，核心地区的优质房产依然一房难求。从这一点我们不难看出，房产属性正从统一的“财富符号”，分裂为两个极端，那就是消耗品与核心资产。
当今房地产市场最明显的变化，莫非就是流动性急剧下降。以北京为例，朝阳区某房源挂牌480天，期间降价120万，看房者寥寥无几。中介坦言：“现在除非价格远低于市场价，否则很难成交。”
而这种现象并非个例，多个城市二手房挂牌量激增，但成交持续低迷。广州有业主反映，自己的房子挂牌一年，看房人数不足10组。即使愿意降价，也很难找到接盘者。
还有就是成交周期不断拉长。在2020年时，一线城市二手房平均成交周期约60天，如今已延长至97天。这意味着业主想快速变现几乎不可能，房产真正成为了“不动产”。
据可靠数据显示，2025年上半年全国二手房成交量同比下降23%，创近五年新低。曾经火爆的周末看房潮，如今变得冷冷清清。
更让业主头疼的是持续攀升的持有成本，房产税试点扩大，物业费上涨，让很多房产从“资产”变成“负资产”。
尤其是在三四线城市，这种现象更为明显。一位洛阳业主算了一笔账：他的房子市值80万，每年房产税约4000元，物业费3000元，而租金收入仅3.6万元。扣除贷款月供后，每月净亏损800元。
“房子不仅没升值，还在不断吞噬我的现金流。”这位业主无奈表示。他考虑降价出售，但发现连原价70%都难找到买家。
即使在一线城市，持有成本也在增加。上海某老小区业主表示，物业费五年内翻了一番，加上维修基金和房产税，持有压力明显增大。
还有政策环境持续收紧，信贷政策虽然有所放松，但银行对二手房贷款依然谨慎，尤其对房龄老，位置偏的房产限制更多。
人口流动也加剧了市场分化，东北某地级市房产中介透露，当地人口每年净流出约2%，二手房挂牌量是成交量的10倍。“有价无市是普遍现象，很多房子白送都没人要，因为要接着交各种费用。”
教育资源均衡化政策也削弱了“学区房”概念。北京西城区某学区房价格较最高点下跌超30%，曾经一房难求的局面不复存在。
这些因素共同作用，使得部分房产真正成了“累赘”。业主不仅无法通过房产获利，还要持续投入资金维持，陷入“留之无用，弃之可惜”的困境。
但是，另一部分房产却展现出强大的抗跌能力。这些核心资产具备三个硬性标准，一是地段稀缺性，二是需求支撑力，三是抗风险能力。
当然地段稀缺性是首要条件，以上海内环内，北京东西城为代表的核心区域，土地供应有限，新房几乎绝迹，供需关系决定其价值基础。
需求支撑力来自持续的人口流入和优质配套，长三角、珠三角都市圈吸引全国57%的流动人口，强大的产业基础确保购房需求稳定。
抗风险能力体现在市场波动中的表现，2025年上半年，上海核心区房价同比逆势上涨5.9%，与整体市场形成鲜明对比。这类资产在市场低迷时跌幅有限，回暖时率先反弹。
核心资产与普通住宅的价值鸿沟正在拉大。数据显示，一线城市核心区与远郊房价跌幅差达15个百分点。这意味着同样1000万的房产，一年后可能相差150万。
深圳南山区某豪宅项目2025年开盘即售罄，均价15万/平方米，较三年前上涨20%。而同期深圳龙岗区某项目，价格从4万/平方米跌至3.2万/平方米，降幅20%。
这种分化在二手房市场更加明显。上海徐汇区某20年房龄的老公寓，因位于核心地段且对口优质学校，价格保持稳定。而外环外同类房源，价格已下跌超15%。
专家指出，未来5年，这种分化趋势将更加明显。“房产市场的‘黄金法则’已经从‘位置、位置、位置’升级为‘核心位置、稀缺资源、流动性能’。”
面对分化市场，消费者需要更加谨慎。以远郊新城风险最大。很多城市大力开发的新城区，缺乏产业支撑和人口基础，一旦政策支持减弱，房价可能大幅回调。
弱三四线城市房产流动性差。这些城市人口外流严重，二手房市场基本停滞，购房后很难变现。
无配套支撑的老旧小区价值持续衰减。没有学区、医疗、交通等优质配套的老房子，将面临“无人接盘”的困境。
所以“现在买房，首先要考虑的不是能赚多少，而是能不能卖得掉。流动性应该成为第一考量因素。”
尽管市场整体低迷，但两类资产仍具投资潜力，一线城市改善型住宅需求稳定。特别是绿色、智慧社区，因居住体验好，保值性强。上海某绿色住宅项目，尽管单价高出周边20%，但销售情况良好。
强二线核心板块小户型流动性好。杭州未来科技城、成都高新区等板块的小户型，总价可控，租赁需求旺盛，进退相对自如。
选择这些资产时，需要更加注重实地调研。一位资深投资者表示：“现在不能凭感觉买房，必须深入研究区域规划、人口数据、供需关系。”
当房产从“稳赚不赔”变成“可能亏损”，选择比努力更重要。未来5年，有人可能因房产增值而财富倍增，有人却可能因持有“不良资产”而负担沉重。
以上是根据Deepseek分析后得出的结果，至于5年后房子到底是累赘还是财富，答案已经清清楚楚了。
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